ITBI na integralização de imóveis ao capital social em 2026

O Tema 796 do STF definiu um ponto importante: a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital social integralizado. Já o Tema 1.348 discute outro aspecto, analisando se a ressalva sobre atividade imobiliária também se aplica à integralização de capital.

Sem uma tese definitiva, cada caso exige análise individual. Para isso, o contribuinte deve considerar vários fatores: o entendimento do município, a avaliação do imóvel, a atividade da empresa e os riscos de cobrança.

Como funciona a integralização de imóveis?

A integralização de imóveis ocorre quando o sócio transfere um bem para a pessoa jurídica. O imóvel serve para formar ou aumentar o capital social da empresa.

Em vez de vender o bem, o sócio o entrega à empresa para cumprir a obrigação de integralizar o capital subscrito.

Em regra, a Constituição Federal prevê imunidade de ITBI nessa operação. O município não deve cobrar o imposto sobre a transmissão realizada exclusivamente para integralizar o capital.

A aplicação dessa regra ainda gera debates. A discussão ganha relevância quando a atividade principal da empresa envolve:

• Compra e venda de imóveis;

• Locação de imóveis; ou

• Arrendamento mercantil de imóveis.

O STF retomou a análise do tema e segue sem uma decisão final. O ponto central é saber se a ressalva sobre atividade preponderante também alcança a integralização de capital.

O que diz a Constituição sobre a imunidade de ITBI?

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal prevê a imunidade do ITBI sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo também trata da transmissão de bens decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. Ou seja, a redação constitucional reúne duas situações diferentes:

• A transmissão de bens para pessoa jurídica em realização de capital; e
• A transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Para essa segunda hipótese, a Constituição estabelece uma ressalva: a imunidade não vale quando a atividade principal do adquirente envolve compra e venda de imóveis, locação de imóveis, arrendamento mercantil. A controvérsia está em saber se essa ressalva também alcança a primeira hipótese.

Nesse ponto, existem duas interpretações principais:

• Interpretação restritiva: a ressalva se aplica somente às operações societárias (fusão, incorporação, cisão e extinção). Como ela aparece só depois da segunda hipótese, essa leitura, favorável ao contribuinte, entende que a imunidade na integralização de capital é incondicionada, mesmo se a empresa exercer atividade imobiliária;
• Interpretação ampliativa: defendida por municípios e parte dos tribunais, entende que a ressalva alcança também a integralização de capital. Nesse caso, a atividade preponderantemente imobiliária pode afastar o benefício da imunidade.

A diferença entre essas interpretações é decisiva para holdings patrimoniais e sucessórias, que frequentemente recebem imóveis para integralizar seu capital social.

O que dizem os artigos 36 e 37 do CTN?

O Código Tributário Nacional (CTN) também participa da controvérsia.

O art. 36 determina que o imposto não incide sobre determinadas transmissões, ressalvado o artigo seguinte. Depois, o dispositivo diferencia duas hipóteses:

• Inciso I: trata da incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica em pagamento de capital; e

• Inciso II: trata da incorporação ou fusão de uma pessoa jurídica por outra.

Como a remissão ao art. 37 aparece no caput, e não em cada inciso separadamente, alguns municípios aplicam a condição da atividade preponderante a ambas as hipóteses.

Essa interpretação ampliativa entra em conflito com a leitura literal da Constituição. Por esse motivo, o STF precisa definir como os dispositivos constitucionais e infraconstitucionais se relacionam.

O que decidiu o Tema 796 do STF?

No Tema 796 (RE nº 796.376), o STF estabeleceu um limite importante para a imunidade de ITBI.

A Corte decidiu que o benefício não alcança o valor dos bens que exceder o capital social integralizado. Se o imóvel vale mais que o capital formado, o município pode cobrar o ITBI sobre a diferença.

Com isso, o Tema 796 resolveu a parte quantitativa da discussão. A imunidade não cobre automaticamente o valor que ultrapassa o capital social.

Permanece uma questão prática relevante: qual valor a fiscalização deve utilizar para identificar esse excedente?

Como calcular a base de cálculo do ITBI?

Em muitos casos, o contribuinte declara na integralização o valor constante no Imposto de Renda. O município tenta aplicar o valor de mercado para cobrar a diferença.

Essa cobrança exige procedimento específico e não ocorre de forma automática.

No Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), o STJ definiu que a quantia declarada pelo contribuinte possui presunção de veracidade.

Para afastar essa quantia, o Fisco deve instaurar processo administrativo próprio. A regra do art. 148 do CTN exige notificação e contraditório.

O município fica impedido de fixar a base de cálculo com tabelas genéricas ou valores de referência arbitrários.

Qual é o principal conflito sobre a base de cálculo?

Uma parcela importante das discussões envolve a diferença entre:

• O valor declarado pelo contribuinte; e

• O valor utilizado pelo município para calcular o ITBI.

Alguns municípios utilizam plantas de valores ou tabelas de referência sem instaurar o procedimento administrativo adequado e sem abrir prazo para a defesa do contribuinte.

Nessas situações, o contribuinte pode questionar a cobrança judicialmente por vício formal, antes mesmo da discussão sobre o valor real do imóvel. A medida adequada depende da documentação e das circunstâncias da operação.

A imunidade de ITBI vale para holdings imobiliárias?

Até o momento, o Tema 796 não decidiu expressamente se a atividade imobiliária afasta a imunidade na integralização de capital.

O voto vencedor tratou a integralização como uma hipótese diferente das demais operações constitucionais. A partir dessa interpretação, parte da doutrina e de tribunais estaduais passaram a reconhecer a imunidade em holdings patrimoniais, independentemente do objeto social.

Em sentido contrário, outros tribunais mantêm a cobrança quando a empresa atua no mercado imobiliário.

Consequentemente, o tratamento jurídico da operação varia segundo critérios específicos:

• O município envolvido;

• A atividade exercida pela empresa;

• A documentação da operação; e

• O entendimento do tribunal competente.

Como os tribunais estaduais têm decidido?

Os tribunais estaduais ainda apresentam decisões divergentes sobre a imunidade do imposto.

Julgados em Goiás reconhecem a imunidade incondicionada para holdings patrimoniais, desconsiderando a atividade imobiliária prevista no objeto social.

Outras decisões mantêm a cobrança quando a atividade principal envolve imóveis. Essa divergência gera insegurança jurídica, fazendo com que a concessão do benefício varie entre prefeituras.

O que está em discussão no Tema 1.348 do STF?

O STF reconheceu a repercussão geral do RE nº 1.495.108, registrado como Tema 1.348. O julgamento definirá o alcance da imunidade se o sócio integralizar imóveis em empresas imobiliárias.

No plenário virtual, o relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade incondicionada, limitando a ressalva constitucional aos casos de fusão, incorporação, cisão e extinção.

Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin e Cármen Lúcia acompanharam o relator, formando maioria de 4 a 1. O ministro Zanin lembrou que os municípios podem investigar fraudes e simulações. O ministro Gilmar Mendes divergiu.

Em que etapa está o julgamento do Tema 1.348?

Antes da conclusão do julgamento no plenário virtual, um pedido de destaque do ministro Flávio Dino levou o processo ao plenário físico. A votação virtual foi reiniciada. A sessão presencial começou em 2 de setembro de 2026, com a leitura do relatório e as sustentações orais das partes e dos amici curiae, mas o julgamento foi suspenso logo em seguida.

Em 10 de setembro de 2026, a Presidência do STF retirou o processo da pauta e voltou a incluí-lo para o dia 16 de setembro de 2026. O Tema 1.348 segue, portanto, sem tese definitiva.

Quais são os riscos para a holding?

A integralização de imóveis em holdings com atividade imobiliária envolve dois riscos principais:

• O município pode cobrar ITBI com base em uma interpretação restritiva; e

• O STF pode reconhecer a imunidade incondicionada e tornar indevidas determinadas cobranças realizadas durante o período de incerteza.

Diante disso, cada operação exige análise individualizada. Entre as medidas recomendadas, estão:

• Mapear operações de integralização realizadas ou planejadas;

• Verificar o critério municipal para definir o valor do imóvel;

• Analisar a existência de procedimento administrativo em caso de divergência na base de cálculo;

• Avaliar medidas judiciais para suspender a exigibilidade do tributo;

• Acompanhar a retomada do julgamento do Tema 1.348; e

• Analisar os efeitos de uma eventual modulação da decisão.

A estratégia depende dos documentos, dos prazos, do município e da estrutura jurídica utilizada.

O que esperar do Tema 1.348?

A decisão do STF poderá aumentar a segurança jurídica na estruturação de holdings patrimoniais e sucessórias no Brasil.

Sem uma tese definitiva, a imunidade do ITBI deve ser avaliada caso a caso. Antes de integralizar um imóvel, o contribuinte deve verificar:

• A atividade exercida pela empresa;

• O valor atribuído ao imóvel;

• O capital social a ser integralizado;

• O entendimento do município;

• A documentação societária e imobiliária; e

• A jurisprudência aplicável ao caso.

A orientação jurídica especializada é indispensável quando houver atividade imobiliária, divergência na base de cálculo ou risco de cobrança do imposto.

Escrito por: Manuela Lima